Перше питання, яке зазвичай ставлять собі власники, що здають в оренду, — кому здавати власну квартиру. Чи краще зважитися на оренду студентам, сім’ї з дітьми або, можливо, іноземцям? А може, замість того, щоб здавати всю квартиру, краще здавати по кімнатах? Кожен із цих варіантів має власні переваги та недоліки, тому ми розглядатимемо кожен із них окремо.
Оренда всієї житлової площі або оренда за кімнату
У господарів однокімнатних або квартир з двома кімнатами ситуація зрозуміла — подібні квартири дуже часто здаються повністю. Трохи інша ситуація складається при оренді 3-4-кімнатних або навіть більш просторих квартир. У цьому варіанті потрібно дізнатися про недоліки та переваги оренди квартири загалом і по кімнатах, щоб ухвалити правильне рішення.
Треба сказати, що оренда квартири львів від власників по кімнатах — оптимальний варіант, якщо квартира розташована в університетському місті і ви хочете здавати її студентам. Це може спростити пошук орендарів хоча б для деяких кімнат у квартирі, що зменшить час, за який квартира пустуватиме. Але варто мати на увазі можливість періодичної зміни орендарів. Основою цього може бути різниця в тому, як вони проводять час, або інші дрібні розбіжності, наприклад, один із мешканців не ладнає з іншими сусідами по квартирі і завдяки цьому хоче замінити житло. При оренді квартири повністю такий ризик відпадає, оскільки більшість орендарів житимуть до кінця орендного терміну.
Але у цієї палиці два кінці, оскільки під час здачі квартири повністю власник, який здає в оренду, після завершення орендного терміну залишається з вакантним місцем. Це означає, що поки не буде знайдений інший наймач, він не тільки втрачає дохід, одержуваний від оренди. Він також повинен нести витрати, які пов’язані з утриманням квартири. Якщо житлова площа куплена в банківську позику, це може стати значним тягарем для бюджету. У випадку з будинком для житла, навіть якщо є наявність плинності мешканців, щонайменше, частину житлової площі здаватимуть в оренду, тож витрати на вакансію будуть набагато нижчими.
Утім, необхідно розуміти, що у квартирах, які здають під кімнати студентам, збиток може бути більшим, ніж коли подібну житлову площу винаймає сім’я або люди, які працюють. Зрозуміло, з цього правила обов’язково знайдуться позитивні винятки, але загалом ви маєте знати, що оренда квартири під кімнати може припускати частіший ремонт або оновлення інтер’єру, ніж під час оренди квартири загалом.
Оренда квартири під кімнати може не підійти, якщо квартира розташована далеко від університету або там, де немає університетів. У подібних місцях може бути важко знайти орендарів, які шукають автономну кімнату в оренду. Можуть бути винятки, коли подібну житлову площу хочуть отримати працюючі люди. Беручи це до уваги, завжди необхідно дізнатися, яким є ринок оренди в певному місці, перед тим як приймати останнє рішення. Хто приймає рішення про здачу квартир в оренду, щоб ваша пропозиція відповідала ринку.
Також необхідно порівняти формальності, які пов’язані з орендою кімнати та орендою квартири загалом. При оренді по кімнатах потрібно укладати окремий договір з кожним орендарем, а це означає, що подібних договорів може бути 3-4 або навіть більше. Якщо це буде договір періодичної оренди, переваги якого ми пояснимо нижче, це потягне за собою зайві витрати на нотаріальне засвідчення заяви про передачу на виконання. У разі оренди квартири повністю, ми укладаємо один договір, що займає менше часу на підписання і тягне за собою менші витрати.
Однак більші витрати на оренду можуть бути компенсовані найвищою виплатою за оренду за кімнату в прибутковому будинку. Пов’язують це з тим, що власник, який здає в оренду, що здає в оренду квартиру з однією кімнатою, зазвичай заробляє на виплаті за оренду більше, ніж власник, який здає в оренду, що здає в оренду всю квартиру.
Як здати квартиру іноземцю?
Економіка України, що розвивається, і зростаючий ринок праці приваблюють у нашу країну багатьох іноземців. За даними Центрального статистичного управління, більше половини з 2 мільйонів іноземців, які живуть у України, є українцями, проте серед багатьох груп іноземців у Україні є також білоруси, німці або приїжджі з Молдови. Більшість із них починають власне перебування в країні з оренди квартири. У цьому немає нічого дивного, що здача житлової площі в оренду українцям, білорусам чи німцям викликає багато запитань.
Здебільшого, немає різниці, здається квартира іноземцю чи громадянину України. І в тому і в іншому випадку основою вважається договір майнового найму, зміст якого має бути зрозумілим обом сторонам. Це означає, що може знадобиться створення англійської версії договору або включення в договір пункту про те, що наймач знає і розуміє зміст договору, що укладається. Скласти контракт оренди на певний період часу може бути трохи важче, оскільки іноземцю може бути важко пред’явити документ про можливість проживання в інших приміщеннях у разі виселення. Тому під час здавання квартир в оренду іноземцям зазвичай застосовуються звичайні договори майнового найму.
Однак перш ніж підписувати договір оренди рекомендується перевірити особу майбутнього орендаря, наприклад, перевірити його паспорт. Також можна попросити їх надати карту представника і поцікавитися метою і терміном їхнього перебування в України. Також може бути важливо перевірити, хто буде проживати одночасно з орендарем — чи буде це його сім’я або, можливо, сусіди по кімнаті. І в тому і в іншому випадку одразу уточнимо кількість майбутніх мешканців, бо певні орендарі хочуть максимально зменшити витрати на оренду. Це вважається охороною для власника, який здає в оренду, тому що перенаселеність в орендованій квартирі часто означає дуже високий знос і пошкодження, а ще ситуацію, яка здатна призвести до скарг з боку сусідів.
Інші проблемні орендарі
Говорячи про мешканців, які можуть викликати певні заперечення у власника, що здає в оренду, агенти з оренди часто згадують студентів, сім’ї з дітьми, мешканців, що палять або мають домашніх чотирилапих. Будь-яка з цих груп може спричинити проблеми, тому варто передбачити їх і застосовувати відповідні положення в договорі оренди.
Сім’ї з дітьми іноді розглядаються як часті орендарі, хоча є ризик, що діти можуть завдати більшої шкоди. У подібних ситуаціях можна розрахувати вищий банківський внесок і укласти хороший договір майнового найму, який дасть можливість виселити мешканців без урахування Закону про захист прав орендарів у разі заборгованості з виплати за оренду.
Оренда для студентів може бути пов’язана з більш частими ремонтами і найвищою плинністю кадрів, ніж у випадку з іншими орендарями. Ми вже писали про переваги і недоліки цього рішення вище, а зараз лише необхідно додати, що здача в оренду студентам може бути практичним рішенням, коли квартира не відповідає тим самим нормам, що й інші орендовані квартири, але розміщена в районі студмістечка.
Проблеми більшого збитку можуть також стосуватися оренди житла для людей із домашніми улюбленцями. У подібній ситуації варто відшкодувати цей ризик великим банківським вкладом і, також, зобов’язати орендаря застрахувати третіх осіб. Таким чином, навіть у тому разі, якщо трапиться пошкодження понад нормальний знос, воно може бути покрито страховкою.
Останньою проблемною групою мешканців можуть бути мешканці, які палять. У подібних ситуаціях ми можемо включати в договір майнового найму положення, що забороняє куріння у квартирі, і показати результати його недотримання. Це може включати відрахування із застави на покриття витрат на фарбування та освіження квартири після здачі її курцеві.
Власник, що здає в оренду, проти орендаря — хто є хто?
Питання про те, яка зі сторін договору майнового найму вважається орендарем, а яка — власником, що здає в оренду, з’являється досить часто. Тож пояснимо, що власник, який здає в оренду — це власник будинку, який вирішує здати власну квартиру в оренду іншій особі. Наймач, з іншого боку, — це людина, яка шукає собі житло і вирішує орендувати квартиру, сплачуючи власнику, який здає в оренду, відповідну виплату за оренду. Тому можна абсолютно чесно сказати, що наймач квартири платить власнику, який здає в оренду, за можливість проживати в ній. Кожна сторона має певні обов’язки і права, незнання яких може призвести до поганих наслідків.
Права власника, який здає в оренду
Господар або власник квартири має певні права. Сюди можна віднести:
- право на отримання банківського вкладу — він є забезпеченням виплати виплати за оренду за квартиру,
- право застави рухомого майна, внесеного в приміщення — власник, який здає в оренду, може прибрати рухоме майно, внесене в приміщення орендарем і домочадцями орендаря, які проживають разом, у вигляді забезпечення сплати виплати за оренду і зборів за приміщення,
- відновлення переробок — якщо наймач здійснив певні переробки в приміщенні, власник, який здає в оренду, може зажадати відновлення переробок або збереження переробок в обмін на виплату суми, рівноцінної їх вартості на момент повернення,
- право на згоду на суборенду і здавання майна в оренду — власник, що здає в оренду, може, але не зобов’язаний погодитися на здавання орендарем усіх або частини приміщень у суборенду.
